中古マンション
中古マンションの経年劣化
中古マンションの経年劣化とは、年月が経つにつれて品質や性能が悪くなることです。日光や風、湿気などの影響によって、壁や床、ゴム、ネジなどが劣化します。
経年劣化と似た言葉に「通常損耗」があります。通常損耗とは、カーペットのすり減りなど、通常の使い方によって摩滅や汚れが発生するものを指します。
中古マンションの経年劣化には、さまざまなものがあり、適切なメンテナンスを行わないと、住み心地や安全性に問題が生じる可能性があります。
例年劣化の例
経年劣化の例としては、次のようなものがあります。
- 日光による壁や床の色あせ
- 湿気による窓枠のゴムの劣化
- 給湯管の劣化による漏水
- 屋上やベランダの塗膜防水や防水シートの劣化による雨漏り
- シンク下の排水管の劣化による漏水
影響の種類
1. 経年劣化による査定への影響
- 築年数が経過するほど、建物の劣化が進むため、売却価格も減少する傾向にあります
- 築25年以上になると、キッチンやお風呂などの設備の劣化が目立ってきます
- 築30年以上になると、大規模な修繕が必要になってきます
2. 経年劣化による価格への影響
- 築30年を超えると、築浅物件の4割以下となる可能性が高まる
- 築26～30年のマンションの売却価格は平均で1,400万円ほど安くなっている
立地や面積など築年数以外の条件がほぼ同じ場合、一般的に築年数が古いほうが価格が安くなります。
3. 築年数以外の条件による査定への影響
- 日当たりが良いと部屋の中が明るいため、需要が高い
- 眺望が良いかどうかも資産価値の高さに影響を与える
- エントランスや共用部分などが適切に管理されているマンションも評価が高い
- 動線が良いマンションは効率良く家事や日常生活を行えるため、高値での取引を期待できる
築年数による査定への影響を軽減する方法
- 大規模修繕が完了したタイミングで売却する
- リフォームを行う
- 周辺の利便性が向上する
- 付帯設備表を作成して売却前に買い手に説明しておく
注意点
中古マンションの経年劣化に関する注意点としては、次のようなものがあります。
- 築年数が経過したマンションは、修繕積立金が高くなる傾向がある。
- 管理が十分に行われていないマンションでは、経年劣化が見られる。
- 管理組合が機能していない場合、住民同士のトラブルに巻き込まれる可能性がある。
まとめ
中古マンションの経年劣化は、査定価格に大きく影響します。築年数が経過するほど建物の劣化が進むため、売却価格も減少します。経年劣化による影響を軽減するには、定期的な点検や補修を行うことが大切です。
また、管理組合の議事録や修繕計画を確認して、大規模修繕が適切に行われているか、積立金の適正な確保が行われているかを確認しましょう。
