中古戸建ての価値評価
中古戸建ての価値評価は、建物の内装や外装の劣化状態、設備状況、築年数などを考慮して行われます。
1. 内装の評価基準
・設備状況（雨漏り、シロアリの有無、下水の流れやすさなど）
・キッチンやお風呂場の設備状況（汚れやすさ）
・省エネ設備や防災セキュリティなどのオートメーション機能の有無
2. 外装の評価基準
・建物に破損がないか
・素材の劣化具合、 建物の傾きがあるか
3. 築年数による評価
・築10年で新築価格と比べて建物の価値は半分ほどになる傾向がある
・築20年の木造一戸建て住宅の残存価値は新築時の約15％程度
・築20年を超えたあたりから建物の価値はほぼゼロになる
・築30年以上が経過した一戸建て住宅の資産価値は高くありません
価値の調査方法
中古戸建ての価値を調べるには、次のような方法があります。
・固定資産税納税通知書で確認する
・固定資産評価証明書で確認する
・国土交通省の不動産情報ライブラリで確認する
・不動産の一括査定サイトで確認する
土地と建物の分析
中古戸建ての土地と建物の分析では、土地の広さや形、地盤、建物の状況などを確認します。
1. 土地の分析
・土地の広さや形は、査定価格に影響します。土地が狭かったり、特殊な形をしていたりすると、住宅を建てにくいため査定価格が下がる傾向にある
・隣家との境界線が曖昧だったり、接道義務を果たしていなかったりする土地は、購入時に要注意
・地盤の確認は必須。弱い地盤では地盤沈下や液状化などのリスクがある
2. 建物の分析
・建物の状況は、建物状況調査を行うことで確認できる
・不具合が見つかると売りにくくなりそう、補修費用分の値下げ交渉があるかもという点で心配になるかもしれませんが、購入検討者側にとっては安心材料になる
3. 土地と建物の内訳金額の分析
・国税庁のホームページに記載されている方法で、譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分、相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分、土地、建物の原価（取得費、造成費、一般管理費及び販売費、支払利息などを含みます。）を基にした按分などにより、内訳金額を算出することができる
まとめ
中古戸建ての価値は、土地と建物の価値の合計で決まる資産的な価格です。
築年数が経過するにつれて建物の価値が減少するため、新築時と比べて価値が異なります。
中古戸建ての価値を調べるには、土地や建物の価値を算出するか、 不動会社に査定を依頼するのが一般的です。
土地の価値は、毎年公示される地価をもとに、所有する土地の面積を乗じることでおおまかに推定できます。
建物の価値は、建築から期間が経過するにつれて劣化していくため、原則として年々価値は下がっていきます。
正確な売却金額が知りたい場合、不動産会社へ相談するのが望ましいでしょう。
