不動産知識⑬　投資用マンション　投資用マンションの収益計算：実際の分析

１３不動産

投資用マンション

投資用マンションの収益計算

投資用マンションの収益計算とは、投資用マンションから得られる収益を評価するための計算のことです。主に表面利回り、実質利回り、キャッシュフロー利回りの3種類があります。表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割って算出する最も簡単な指標ですが、より正確な収益性を把握するには、管理費や修繕費などの経費を考慮した実質利回りや、ローンの返済額も加味したキャッシュフロー利回りを見る必要があります。

1. 表面利回り（グロス利回り）

目的：年間の家賃収入が物件価格に対してどのくらいの割合かを示す、最も大まかな収益性を示す指標
計算式：年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例：5,000万円のマンションで年間家賃収入が250万円の場合、(250万円 ÷ 5,000万円) × 100 = 5%
注意点：管理費、修繕費、税金、空室率などの経費を考慮していない

2. 実質利回り（NOI利回り）

目的：表面利回りに加えて、管理費や固定資産税などの年間維持管理費を考慮した、より現実的な収益性を示す指標
計算式：(年間家賃収入 - 年間維持管理費) ÷ 物件価格 × 100
例：年間家賃収入が250万円、年間維持管理費が50万円、物件価格が5,000万円の場合、(250万円 - 50万円) ÷ 5,000万円 × 100 = 4%
注意点：物件の購入時にかかる初期費用（仲介手数料、登記費用など）は含まれていない

3. キャッシュフロー利回り

目的：実質利回りに加えて、ローン返済額や税金なども含めて、実際に手元に残る現金（キャッシュフロー）の収益性を見る指標
計算式：キャッシュフロー（年間家賃収入 - 年間経費 - ローン返済額 - 税金など）÷ 物件価格 × 100
重要性：収支に余裕があるか、安定的な運用が可能かを知るために重要となる

計算する上でのポイント

経費の把握：管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料など、かかる全ての経費を正確に把握することが重要となる
空室リスク：表面利回りの計算では考慮されない空室期間の家賃収入の減少も、収益計算に大きく影響する
投資額の明確化：表面利回りは「物件価格」、実質利回りでは「物件価格＋購入時の初期費用」など、計算の分母となる「投資額」を明確にする

損益分岐点

また、損益分岐点となる入居率の計算式も用いられます。

損益分岐点となる入居率（％）＝（運用時の必要経費・支出合計）÷（満室時の家賃収入）

不動産投資では、家賃収入によるインカムゲインと、不動産の売却によるキャピタルゲインの2つの収益方法があります。

実際の分析

投資用マンションの収益を実際の分析を行うには、表面利回りだけでなく、諸経費を考慮した実質利回り（ネット利回り）を計算し、さらに将来の修繕積立不足や空室リスクなどを織り込んだキャッシュフロー計算を行うことが重要です。具体的には、家賃収入から管理費、固定資産税、保険料などのランニングコストを差し引いた実質利回りを計算し、さらに将来的に発生する可能性のある大規模修繕費用などを考慮して、複数のシナリオでキャッシュフローをシミュレーションします。