投資用マンションの収益計算
投資用マンションの収益分析には、
表面利回りや実質利回り、NOI利回りなどの指標が用いられます。
1. 表面利回り
物件価格に対する家賃収入の割合で、物件の表面的な収益性を示す指標です。
物件情報などには表面利回りが多く記載されています。
計算式は「表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」です。
例えば、1億円の物件で年間の家賃収入が750万円であれば、750万円 ÷ 1億円 × 100で表面利回りは7.5％となります。
2. 実質利回り
物件の購入と賃貸経営の実情を反映した指標です。
計算式は「実質利回り（％）＝（年間賃料収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」
3. NOI利回り
NOI（Net Operating Income）は、不動産の収益性を表す指標です。
計算式は「NOI利回り（％）＝ 年間の営業純収益 ÷ 不動産価格」となります。
NOI利回りが大きいほど収益性が高いことを示します。
損益分岐点
また、損益分岐点となる入居率の計算式も用いられます。
損益分岐点となる入居率（％）＝（運用時の必要経費・支出合計）÷（満室時の家賃収入）
不動産投資では、家賃収入によるインカムゲインと、不動産の売却によるキャピタルゲインの2つの収益方法があります。
まとめ
不動産投資の収益分析では、物件の利回りだけでなく、投資家の利回りや銀行の利回りも考慮します。
不動産投資では、過剰な借入金がリスク要因となります。金利上昇のリスクを抑えるには、繰り上げ返済を計画的に行い、総資産に占める借入割合を40％以下に抑えることが大切です。
また、所有する投資用不動産から将来にわたって得られるであろう収益や売却益を現在の価値に換算し、その合計額から不動産価格を導き出します。
なお、投資用マンションの収益計算では、ランニングコスト（経費）を計算に入れておかないと、実際に投資をしたときの利回りは表面利回りより低くなってしまうことに注意しましょう。
