居住率を上げる戦略
居住率を上げるには、ターゲット層のニーズに合わせた物件価値の向上（リフォーム・設備導入）、適切な家賃設定と条件の見直し、募集広告の強化と仲介会社との良好な関係構築、そして入居者満足度を高める管理体制の構築が重要です。これらの戦略を組み合わせることで、空室期間を短縮し、安定した入居者数を確保することができます。
物件の魅力を高める戦略
- ターゲット層に合わせたリフォーム・リノベーション：デザインや設備がターゲット層のニーズに合っているか調査し、最新設備や内装のグレードアップを検討する
- 人気の設備導入：セキュリティ強化、ウォシュレット、インターネット環境など、現代のニーズに合った設備を導入することで物件の付加価値を高められる
- 外観・共用部の美観維持：建物の外観やエントランス、共用部の清掃やメンテナンスを怠らないことが、第一印象を高める上で重要となる
価格・条件設定の戦略
- 適切な家賃設定：市場の相場や周辺物件の状況を調査し、競争力のある価格を設定する
- 初期費用の見直し：敷金・礼金などの初期費用を見直すことで、入居者のハードルを下げることができる
- 入居条件の緩和：ペット可、楽器可、二人入居可など、入居条件を緩和することで入居対象者を増やせますが、入居者の質が悪化する可能性もあるため注意が必要となる
集客・プロモーションの戦略
- 効果的な広告戦略：物件掲載サイトに多く情報を掲載したり、魅力的な写真や文章で物件の良さを伝える工夫する
- 内見時の対応強化：内見時には部屋を明るく、清潔に保つだけでなく、スリッパやウェルカムボードなどを設置し、良い第一印象を与えることが大切となる
- 仲介会社との関係構築：仲介会社と良好な関係を築くことで、物件紹介の積極性を高め、効果的な営業活動を促すことができる
入居者満足度を高める戦略
- 迅速な管理対応：入居者からの問い合わせや要望に対して、迅速かつ丁寧に対応することで入居満足度を高め、長期入居に繋がる
- 定期的なメンテナンス：設備の不具合や故障は、迅速に修理することが入居者満足度維持の鍵となる
- 入居者ニーズへの対応：入居者への定期的なアンケート実施や相談窓口の設置などを通じて、入居者の声を拾い上げ、ニーズに応えたサービスを提供することが重要となる
投資物件の運用テクニック
投資物件の運用テクニックには、物件のメンテナンスやリノベーションによる資産価値の向上、家賃収入で得た利益を繰り上げ返済に充てて複数物件所有を目指す複利運用、物件を売却して利益を得るキャピタルゲイン狙いと、長期保有で家賃収入を得るインカムゲイン狙いの選択、さらには空室リスクの軽減や高付加価値化のための設備導入、節税効果を高めるための法人化などが挙げられます。
運用テクニックの主な種類
資産価値の向上
リフォーム・リノベーションの実施: 最新の設備を導入したり、リノベーションを行ったりすることで、物件の資産価値を高め、賃料を上げ、長期的な安定収益を目指す
複数物件所有による資産増加
- 複利効果を狙う：家賃収入から利益を得て、不動産ローンの残債を減らし、その資金で新たな物件を購入する好循環を作る
- 買い増しのタイミングを見極める：1戸目の運用が安定し、自己資金に余裕がある、または金融機関から好条件で融資を受けられるタイミングで買い増しを行う
収益獲得の目的設定
- インカムゲイン（家賃収入）狙い：物件を賃貸して長期的な家賃収入を得ることを目的とする
- キャピタルゲイン（売却益）狙い：物件の購入価格が上昇したタイミングで売却し、売却益を得ることを目的とする
付加価値の創造
- 希少な設備や仕様の導入：特定の入居者ニーズを意識した設備を導入し、高賃料での入居を目指す
- 共用部のグレードアップ：共用部分に新規設備を投資して、物件全体の魅力を高める
税制面での活用
法人化：事業規模とみなされる程度の複数物件を所有すると、より大きな節税効果を得ることができる
まとめ
投資物件の運用にあたり、管理会社を選ぶ際は、高い入居率を維持している実績や、管理業務へのサポートの充実度、地域への精通度などを確認しましょう。不動産投資では、建物や設備の修繕による支出に耐えられずに売却したり、空室続きで家賃収入が得られなかったりして赤字になる可能性があります。
物件の改修を行う場合は、入居者のターゲットに合うような設備やデザイン、機能を事前に調査することが大切です。また、清掃を徹底することで、入居希望者の第一印象を良くすることができるでしょう。
