管理状態のチェックポイント
中古マンションの管理状態のチェックポイントは、「共用部分の状態の確認」「議事録での活動状況の確認」「管理費・修繕積立金の確認」「管理規約の確認」「専門家へのインスペクション依頼」などがあります。
これらのチェックポイントは、マンションの長期的な資産価値と快適な生活環境に関わるため、購入前にしっかり確認することが重要です。
具体的なチェックポイント
共用部分の整備状況
- エントランス・廊下・駐輪場・ゴミ置き場:などの共用部分が清潔に保たれているかを確認する
- 私物や自転車の放置がないか確認し、管理組合の意識を確認する
マンションの維持管理と修繕履歴
- 大規模修繕の履歴:を確認し、計画的に修繕が行われているかを確認する
- 長期修繕計画:が策定されているか、その内容が妥当かを確認する
管理費・修繕積立金の状況
- 修繕積立金がきちんと積み立てられているか、また滞納がないかを確認する
- 修繕積立金の金額と将来的な大規模修繕の計画が見合っているかをチェックする
管理組合の運営状況
- 総会議事録の確認:で、マンション内で起きている問題や管理組合の活動状況を把握する
- 管理組合の成り手状況や運営が機能しているか確認する
管理規約の確認
- ペットの飼育や楽器演奏など、生活ルールに制限がないか確認する
- リフォーム（改修）可能範囲が管理規約で定められているか確認する
マンション管理インスペクションの活用
- 専門家がマンションの管理状況を第三者の目でチェックするサービスを利用することも有効となる
- 専門家は、管理不全や「スラム化予備軍」と呼ばれるリスクのあるマンションを避けるためのアドバイスを提供してくれる
これらのチェックを行う理由
「管理を買え」と言われるほど重要
管理状態が良いと資産価値の維持に繋がり、悪いと後々大きな費用が発生したり、資産価値が下落したりする
快適な生活のため
共用部分の清掃状況は、マンション全体の住民の意識や生活環境に直結する
資産価値との関係
中古マンションの資産価値は、一般的に築年数が経過すると下がりますが、立地条件、周辺環境、管理状態、建物の修繕状況、そして建物の構造や設備などによって価値の低下が緩やかになったり、高値を維持できたりします。土地の資産価値は不変ですが、建物は経年劣化するため、これらの要素のバランスで資産価値は決まります。
資産価値に影響する主な要因
- 築年数と建物の構造：マンションは新築時が最も価値が高く、築年数が経つにつれて価格は下がり、建物の法定耐用年数も価値に関わるが、実際には適切な修繕で寿命を延ばせる
- 立地条件：駅からの距離、周辺の商業施設や公共施設の充実度、人気エリアであること、交通の便の良さは資産価値を高める重要な要素となる
- 周辺環境：犯罪が少ないエリアや、公園など緑が多い場所、人気の高い地域は資産価値が維持されやすい傾向がある
- 建物の管理状態：共用部分の清掃が行き届いているか、外壁の補修や設備の更新が適切に行われているかなど、日常的な管理が行き届いている物件は資産価値の低下を抑える
- 管理組合の運営：長期修繕計画が適切に組まれ、管理組合の運営がしっかりしていると、住みやすさが保たれ、結果的に資産価値に繋がる
- 住戸の間取りと設備：日当たりや眺望が良く、生活動線がスムーズで汎用性のある間取りは、購入者からの需要が高まり資産価値を維持しやすくなる
資産価値を維持・向上させるポイント
- リフォームや大規模修繕：建物の劣化を防ぎ、快適な住環境を維持するため、計画的な大規模修繕やリフォームは資産価値を保つ上で重要となる
- 耐震基準を満たしているか：1981年6月1日以降の新耐震基準を満たしていることは、購入者にとって重要な判断材料となり、売却時に有利に働く
- 災害リスクの少ないエリアを選ぶ：大きな災害の発生確率が低いエリアは、長期的に資産価値が維持されやすく、購入者も安心できる
まとめ
中古マンションの管理とは、マンションの区分所有者全員で構成される管理組合が、マンションの建物や敷地を維持・管理し、住民全員が安全で快適に暮らせる環境を保つための活動全般を指します。活動内容は、エントランスやエレベーターなどの共用部分の清掃や点検、長期修繕計画の策定や実行、管理費や修繕積立金の管理など多岐にわたります。
また、管理状態は資産価値に大きく影響するため、管理状態が良好なマンションは経年劣化の影響を軽減でき、資産価値が保たれやすいだけでなく、インフレや地価上昇の際に資産価値が高くなる可能性もあります。
上記内容を踏まえたうえで、マンションを購入する前にしっかりと確認することが重要といえるでしょう。
