不動産の価格形成の基本は、
一般的に「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の3つの要因を考慮して決定されます。
これらの要因は互いに関連しており、不動産の効用や希少性、需要に影響を与えます。
不動産の価格形成
不動産の価格形成要因には、次のようなものがあります。
1. 一般的要因：
不動産の価格に影響を与えるマクロレベルの要因で、自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因の4つに分けられます。
2. 地域要因：
宅地や商業地域などの規模や構成内容、機能等における地域的な特性に関する要因です。
街路修景などの街並みの状態や、高級住宅街といった地域の名声が地域要因に該当します。
3. 個別的要因：
住宅地であれば、その土地の前面道路の幅員や上下水道の整備状況など、その不動産がもつ個別の要因です。
不動産の価格決定
また、不動産の価格決定の手法には、
取引事例比較法、原価法、収益還元法などがあり、適切に組み合わせて適用されます。
1. 取引事例比較法︰
過去に似た条件下で売買された物件の取引情報を元に、1平米当たりの価格を決定します。
査定マンションと立地などが似た成約事例を選び、その取引価格から査定価格を求めます。
2. 原価法︰
土地の価格と建物の積算価格を足して算出します。
詳しくは、再調達単価、延床面積、耐用年数、残存年数などの値を計算式に代入して査定額を計算します。
土地の価格は、購入時の契約書や周辺エリアの相場、取引実績などが参考になります。
3. 収益還元法︰
当該の不動産から生み出されるであろう利益から、その不動産の現在の価値を算出する
その他にも市場調整率の考慮し、市場性に影響する特別な要素がある場合は、「市場調整率」を乗じて最終的な査定価格を決定します。
不動産の価格
不動産の価格には、公示地価、路線価、固定資産税評価額などの公的土地評価と、実際に取引された価格である実勢価格があります。
1. 公示地価︰
役所や図書館などで閲覧することができます。
2. 路線価︰
路線価図で確認することができます。路線価図の道路上には「150A」などの表記があり、これはその路線に面する土地1平方メートルあたりの価格です。
3. 固定資産税評価額︰
個々の土地については公開されていませんが、毎年4月頃に固定資産税台帳の縦覧制度があり、毎年市町村から送られてくる納税通知書でも確認することができます。
不動産の価格を調べるには、不動産鑑定士による不動産鑑定と不動産会社による不動産査定の2つの方法があります。
各々の状況に合わせて検討するのが望ましいといえるでしょう。
