不動産の査定価格は、
不動産会社が対象の物件を調査して、周辺の相場やノウハウを基に算出します。
また、不動産会社の担当者が調査や経験をもとに「これくらいで売るのが適正だろう」と判断した価格です。
売主は、査定価格を基に、
売却期限や下限価格、売却にかかる費用などを考慮して、最終的な売り出し価格を決めます。
査定価格の算出には、さまざまな方法がありますが、
主に「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つの方法が用いられます。
査定方法
1. 取引事例比較法とは、
過去に似た条件下で売買された物件の取引情報を元に、1平米当たりの価格を決定します。
査定マンションと立地などが似た成約事例を選び、その取引価格から査定価格を求めます。
2. 原価法とは、
土地の価格と建物の積算価格を足して算出します。
詳しくは、再調達単価、延床面積、耐用年数、残存年数などの値を計算式に代入して査定額を計算します。
土地の価格は、購入時の契約書や周辺エリアの相場、取引実績などが参考になります。
3. 収益還元法とは、
当該の不動産から生み出されるであろう利益から、その不動産の現在の価値を算出する
その他にも市場調整率の考慮し、市場性に影響する特別な要素がある場合は、「市場調整率」を乗じて最終的な査定価格を決定します。
売却価格を決める際のポイントとしては、次のようなものがあります。
・早く売りたい場合は最初から価格を下げる
・時間に余裕がある場合はチャレンジ価格を設定してみる
・リフォーム物件は相場よりも価格を上げる
・住宅の性能等の証明書類を取得しているときは価格を上げる
・売却した金額を住み替え先の住居の頭金にする、あるいは売却する物件のローンの残債の支払いに充てるつもりなら、その金額を下回る額で売却するのは得策ではない
様々な要因
不動産の価格は、さまざまな要因によって形成されます。
1. 自然的要因：
土地の地盤や地理的な位置関係など
2. 社会的要因：
人口および家族構成の状態、公共施設の整備状態など
3. 経済的要因：
貯蓄や消費の水準、税金の負担、金融の状態など
4. 行政的要因：
土地利用に関する計画および規制の状態、防災等に関する規制の状態など
不動産の価格は、
国土交通省の土地鑑定委員会が提供する「公示地価」も指標の1つとして活用されています。
公示地価は、全国各地の都市やその周辺地域から選んだ標準地について、毎年1月1日時点で適正価格の調査を行い、例年3月頃に発表されます。
