投資物件の評価基準
投資用マンションの評価基準には、空室リスクや利回り、固定資産税評価額、実勢価格などがあります。
1. 空室リスク
人気エリアで立地がよく、築年数が新しいほど空室リスクが少ないとみなされる。
2. 利回り
築年数が浅ければリフォーム費用の負担も少なくなり収益性が上がり、利回りも安定すると評価され有利になる。
3. 固定資産税評価額
マンションの所有者であれば毎年送付されてくる固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書で調べることができます。
4. 実勢価格
不動産評価額の評価項目の1つで、時価とも呼ばれる。
一物四価
土地の価格は「時価（実勢価格）」「公示地価（公示価格）/基準地価」「相続税評価額（路線価）」「固定資産税評価額」の4つの尺度で評価される。
収益性の評価方法
投資用マンションの収益性を評価するには、収益還元法や表面利回り、NOI利回りなどの指標を用います。
1. 収益還元法
不動産が将来どの程度の収益を上げられるかという収益性を評価する手法
不動産投資や不動産取引の際に利用される重要な評価方法
計算方法によって「直接還元法」と「DCF法」の2種類に分けられる
2. 表面利回り
物件の購入金額に対する年間賃料収入の割合を示す指標
投資物件の大まかな収益性を把握するための指標
計算式は「表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」となる
3. NOI利回り
NOI（Net Operating Income）は、不動産の収益性を表す指標
不動産の収益性を表す指標で、NOI利回りが大きいほど収益性が高いことを示す
計算式は「NOI利回り（％）＝ 年間の営業純収益 ÷ 不動産価格」となる
また、損益分岐点となる入居率の計算式も用いられます。
損益分岐点となる入居率（％）＝（運用時の必要経費・支出合計）÷（満室時の家賃収入）
まとめ
投資用マンションの収益性を評価することで、物件の価格算出や売却のタイミングの見極めなど、不動産投資を成功に繋げるための判断材料となります。
金融に関するアドバイスについて、適切な方法で見極めるために専門家に相談いただくことが望ましいでしょう。
